上海新年首场土拍 房企热度不减屡遭“资金预警”

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1月5日，上海新年土地首次拍卖募集到45亿元。同一天，碧桂园和世茂分别卖出并赢得了两块地。

其中，22亿元的碧桂园以16405元/平方米的底价和3%的溢价赢得了宝山区罗店镇老城区的c1-2和c5-5地块；在当天下午售出的纯住宅中，世茂地产用了半个小时击退了其他八家房地产企业，以23，469元/平方米的底价和57.3%的溢价赢得了上海宝山区罗京镇bsp0-1701单元18-02地块。

一位参与现场土壤拍卖的房地产企业相关人士透露，此次土壤拍卖最突出的特点是房地产企业的知名度仍然很高。然而，主持人多次强调房地产企业投标资金来源的相关规定，导致许多房地产企业因担心违规而放弃投标。

上海中原地产市场分析师卢文喜表示，从资本管理的进入门槛来看，市场上的拍卖氛围更加理性和严肃。尤其是拍卖人在申报资金之外张贴标语牌，会给企业带来警示，这是一种心理压力。从基调上看，土地市场降温是一种趋势，但在个别地块上仍有一些有趣的地方。

房地产公司已经多次受到警告

新年的第一次拍卖带来了一个非常重要的信息:土地拍卖制度正在收紧。例如，一旦房地产企业的报价高于自有资金的申报金额，必须提供各种补充说明。

继2016年上海市调控力度加大后，上海市规划和国土资源管理局对招标单位的交易资金来源做出了六大规定。这些规定的严格程度是前所未有的，包括获取一块土地的资金来源不能再用作竞标其他地块的资金来源。重复声明；在投标人30天的资金审查期间，必须与审计单位合作，确保审计单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息、内部人员和相关人员；土地出让后，中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局和上海证监局可以对竞买人申报的资金来源的真实性进行核实。

业内人士指出，该条“不利用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置、保险资金等资金来源，违反国家有关规定支付土地投标保证金、保证金及后续土地出让价款”堵塞了房企获取土地融资的道路。房地产企业进行土地收购的表外融资也将成为过去。

1月5日上午，参展的房地产企业包括碧桂园、绿地、新城和世茂。据知情人士透露，实际上有5家房地产企业缴纳了保证金，但现场只有4家，还有一家房地产企业因为合作公司放弃而自愿退出。

1月5日下午，9家房地产企业参加了宝山纯家园拍卖，包括碧桂园、世茂、新城、中铁、万科、惠今、卓悦、绿都、招商。卢文喜指出，上海的纯住宅用地一直是房地产企业竞争的焦点，所以尽管有监管压力，还是有9家房地产企业参与了拍卖，这是近几个月来房地产企业数量最多的一次。

在现场，主持人多次强调，开发商违反招投标规定，为自己的资金，不仅将没收保证金和保证金，而且还收回土地，他们和他们的关联方不会参加土地拍卖在上海3年内。

在竞标过程中，万科和鲁都被警告说，报价超过了他们自己资金的申报金额。“这个纯宅基地的起拍价定为15亿元，上午的商住综合体的起拍价定为21.76亿元，只是为了降低地价。”知情人士说。

从拍卖现场视频可以看出这一点。主持人也表现出前所未有的紧张。当它刚刚突破20亿元的时候，主持人仅仅从房地产企业那里得到两个报价就几乎敲定了结果。

根据一位业内人士的分析，1月份只卖出了3块土地，这可以检验供水企业的投标表现，判断今年土地市场的走势。今年1月12日，位于徐汇区黄浦江南段ws5单元188s-c-4和188s-d-1地块的上海市中心将出售一块商业用地，起拍价为22.4亿元。农历新年后的2月16日、17日和21日，上海将陆续拍卖位于临港新城、金山新城、金山工业区和金山枫泾的6块住宅用地。目前正在审核投标人自有资金，有关部门要求投标人报价不得超过其申报的自有资金。

扩张和财务困境

碧桂园在2016年的最后一次土地拍卖中赢得了两块地，并在开幕年赢得了另一块地，这显示了其规划上海的决心。事实上，碧桂园有四个业务部门在争夺上海市场。碧桂园去年提出回归规划一、二线核心城市，所以上海营业部、江苏营业部、上苏营业部、浙江营业部都同时关注上海市场的土地。

“事实上，这是一种内部竞争机制。该公司以上海的市场份额为前提，默认了一个规则:上海营业部不能到其他地方去买地，外国营业部可以到上海去买地。”一位与碧桂园管理层关系密切的内部人士透露，碧桂园有一个一线城市业务部门和一个二线城市业务部门，在北京、深圳和广州也有这样的内部竞争机制。

1月5日下午，碧桂园与世茂地产在拍卖中展开竞争，最终放弃。与碧桂园不同，世茂地产去年在一线城市获得的土地很少，因此该公司将在2017年开始发挥实力。

值得注意的是，住房企业的扩张也应该面对资本成本的增加。根据同一个政策咨询部门的数据，2016年12月，房企融资额度比上个月增加近一倍，主要是股权融资额度。与上月相比，债务融资额略有增加，环比增长22.97%。截至2016年底，在大多数房企国内融资额度和渠道受限的情况下，国内银行贷款总额与其他融资方式相比并不特别突出。同样，根据房地产企业发布的融资计划，许多房地产企业的融资方式仍集中于公司债券、中期票据和短期融资债券，而银行贷款仅限于海外银团贷款。

“这表明人民币融资并没有显示出任何特殊优势；以市场为导向的融资方式仍然占主导地位。”同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，截至2016年底，大多数房企在信贷发放和债务发行方面都受到限制。一些房地产企业转向海外渠道(仍偏好债务融资)，而一些房地产企业寻求子公司的股权融资。