高额首付成“拦路虎” 两个月成交量骤降六成

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在春节前夕和春节期间，《证券日报》记者走访了南京的一些一手建筑，调查了二手房市场。调查发现，南京楼市有降温趋势，郊区的一手大房和部分二手房不太感兴趣，但好地段和学区的房价并没有大幅下降，而是稳步上升。

记者发现，新政实施后，包括北京、深圳在内的一线城市和南京等热门城市的房地产市场呈现出双轨制趋势，郊区的新房和二手房销售放缓，但好地段和小区域仍有住房市场。

业内人士指出，去年，南京楼市迎来了历史上最严格的限购限贷政策，差别化住房信贷政策的加紧实施，使得南京楼市成交量在两个月内暴跌60%，高额首付成为许多购房者的“拦路虎”。

高额首付已经成为“拦路虎”

交易量在两个月内暴跌了60%

“从2016年的第一天到9月，南京的房价涨得像疯了一样，涨幅最大的有一两千，翻了两三倍。”一位老南京人叹息道。

去年6月和7月，南京的房地产市场呈现出一派繁荣景象。对许多人来说，房价的上涨是意料之外的。事实上，南京的房价已经连续18个月上涨。2015年年中，南京部分地区的房价开始小幅上涨，最初的平均价格是每平方米几千元，然后攀升至每平方米一万元。2016年3月至7月，南京房价和成交量均呈现加速上升趋势，8月份成交量开始下降。

而投资者的涌入，让南京的城市房价也迎来了久违的繁荣。

“从去年中后期到去年3月和4月，大批投资者突然出现在南京。他们买了大量的房子，有些人还成批地买了整层楼。”南京的一位当地中介告诉记者。

然而，自2016年9月以来，南京的房地产市场开始出现明显的降温。根据中国指数研究所9月份发布的全国100个城市价格指数，南京的房价从8月份的第14位上升到9月份的第23位。

“新政是去年10月出台的。经过两个月的市场调整，交易量下降了60%。新的住房信贷政策阻止了许多人买房。要想让南京楼市突然降温，让住房交易量像悬崖一样下降，关键是要加大差别化住房信贷政策的执行力度。”南京一位当地中介官员告诉记者。

除了严格限购外，最重要的是在新政中进一步加强差别化住房信贷政策的实施。根据新政，家庭首次购买普通住房(意味着他们从未购买过住房)。根据国家政策，最低首付比例不低于30%；对于有购房贷款记录但在申请购房贷款时实际上没有住房的家庭；申请个人商品房贷款购买普通住房的最低首付比例，对有一套住房但无购房贷款记录的家庭或已结清相应购房贷款的家庭，调整为不低于50%；居民家庭拥有一套住房且相应的住房贷款尚未结清的，再申请人住房贷款的最低首付比例调整为不低于80%。对于拥有两套或两套以上住房的家庭，商业个人住房贷款将暂停。

“这项贷款限制政策对二手房市场是致命的。许多有能力通过贷款买房的人已经放弃了买房的念头，因为首付很高。”中介的负责人说。

蒋女士计划在南京购买一套学区房，她告诉记者，她对去年9月份的一套房子持乐观态度。由于卖家出国了，她不得不等到10月份才能交易。在等待这间套房的主人回家时，她看着其他人。然而，出了点问题。国庆后，南京楼市新政开始实施。由于她在外地投资了一套房子，贷款没有还清，她在南京买房的首付突然变成了80%，这让她买不起房子。在前几个月，大多数银行首套住房的首付比例为25%至30%。

记者了解到，有很多像姜女士这样的购房者，都被高昂的首付压得喘不过气来，最后都放弃了买房的念头。限制购房和贷款的严格政策极大地冷却了原本火热的南京楼市，楼市持续了近两个月。去年12月，南京房地产市场跌至冰点。

春节假期前，南京大部分的中介店都已经空无一人。

走进湖南路的一家连锁店，记者看到只有一名员工在玩他的手机。“大多数人都在春节期间休息。前年之后，我们店会派人值班，但这段时间基本上不会有买家上门。”一名销售人员告诉记者，春节前一个月内，前来咨询房屋的人不超过20人，几乎没有人看他们。

在一手住房市场上，由于价格限制，南京大部分新建建筑的价格一直处于稳定状态。

“去年整个市场最热的时候，南京的二手房成交量达到每月1万多套，去年年底只有三四千套，春节前更少。”南京当地一家房屋中介机构的销售人员说。

不过，他透露，今年1月以来，南京整个楼市明显回暖。“有很多人购买学区，因为家庭在5月份开始定居。”

数据显示，今年1月1日至1月31日，南京市已售出商品房4926套，南京市商品房最新库存为24967套。目前，全市库存消化周期为2个月。此外，今年1月1日至1月31日，南京已售出5904套二手房。

南京市住房和城乡建设委员会的一位知情人士告诉记者:“去年，南京部分地区的房价大幅上涨。南京今年将开工新建400万平方米经济适用房，全面提高居民住房水平，加快部分棚改项目建设。解决部分城市低收入人群的住房困难问题。”

买房还是比较困难

2017年，价格成为两级趋势

目前，由于库存少、消化周期短，短期内南京找不到房的局面仍难以根本改变。然而，南京的房价可能在游戏中两极分化。

记者走访了南京的几栋新建筑，发现这些建筑大多在郊区，均价在每平方米20000元到30000元之间，而且价格相对较高。

“经过去年的销售，南京的新房存量一直很小，最近新开的新楼也不多，其中大部分是去年年底开出的剩余公寓。去年，城北的新房大规模销售库存非常紧张。目前出售的新房基本上集中在江北、城东和西南江，市区没有新房。”南京的一位当地开发商告诉记者。

据记者调查，南京郊区的二手房价格有所下降，但城市地区的价格仍然坚挺。

“目前，市场是一房一价。一些业主以前主要通过投资购买房屋。如果不急于出售，许多二手房业主会坚持价格。好地段和学区的房价没有下降，除非业主急于出售，否则价格会波动。然而，江北、江宁等地区的二手房价格将会下降，一些郊区的房价也确实下降了。很多换房的家庭因为首付高而放弃买房，大房的交易价格有下降的趋势。”上述中介的负责人告诉记者，“为了加快资金回收，一些新房子开发商可能还会主动降低售价。”