楼市开局遇冷 行业或进入调整期

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继2016年持续受欢迎之后，中国热城市的房地产市场在鸡年春节期间迎来了寒冷的天气。北京、上海、深圳等城市的房地产市场整体交易量低迷，而南京、杭州和苏州的新房交易量出现萎缩。华创证券的统计数据显示，在春节的前两周，也就是第一周，全国40个城市的新房成交量为314.1万平方米，比上个月下降了38.1%；第二周，营业额同比下降89.2%，至341，000平方米。

另一方面，根据2016年年报公布的85家上市房地产企业业绩预测，亏损的房地产企业有12家，仅占14%，行业净利润增速明显回升，销售额创历史新高。

房地产分析师认为，近期楼市交易量下降，一方面是由于楼市调控的持续影响，另一方面是由于市场流动性吃紧等大环境影响。受调控影响，预计2017年热点城市房地产市场交易量将萎缩至2014年的水平，而价格缓慢上升的趋势不会发生明显变化。

反向回购利率的上升对房地产的影响有限

受春节假期和监管政策的影响，1月份北京、上海、深圳等城市的整体交易表现低迷。据中原地产研究中心统计，今年1月，全国30个主要城市签约新建住宅13.3万套，面积1418万平方米，同比下降27.3%，环比下降37%。

值得注意的是，在春节假期前上调中期贷款利率后，央行在春节假期后的第一个交易日上调了长期贷款利率和反向回购利率。房地产分析师认为，央行上调反向回购利率和补充贷款利率对房地产的影响相对有限。

2月3日，中国人民银行将7天、14天和28天的反向回购统一上调10个基点，3个周期的反向回购操作利率分别上调至2.35%、2.50%和2.65%。与此同时，中国人民银行也在同一天提高了长期贷款利率。其中，隔夜利率从2.75%提高到3.1%，7天利率从3.25%提高到3.35%，1个月利率从3.6%提高到3.7%。

长江证券研究所的分析师普认为，这将对房地产销售和投资产生影响，但影响相对有限。一方面，反向回购利率的提高会影响银行的资本成本，或者进一步影响抵押贷款利率或抵押贷款贴现水平，从而影响居民购房意愿；另一方面，住房企业或银行融资成本的变化会影响资金链，从而改变投资节奏。

普进一步表示，反向回购利率上调，一方面仍难以大幅影响抵押贷款利率；另一方面，目前房地产企业的资金链没有出现明显的恶化，因此对房地产销售和投资端的影响相对有限。

主要房地产公司去年实现了创纪录的销售额

与2017年第一个月当地房地产市场的寒冷天气形成鲜明对比的是，全国房地产市场在2016年继续表现出色，销售额达到创纪录高点，行业集中度进一步提高。

根据Flush ifind的统计，从公布的85家上市房地产企业的年报业绩预测来看，亏损的房地产企业有12家，仅占14%。具体来说，主流房企从2015年至2016年的销售反弹中受益匪浅，它们的表现普遍出色。招商局蛇口、金地和华夏幸福的预期增长率分别为97%、95%和35%(预测范围的中间值)。一些过渡性的房地产企业，如广宇发展、新湖宝、黄婷国际等，受到基数较低或新业务业绩改善的影响，预期增长率超过100%。

随着2016年房地产业的持续繁荣，各大房企的销售均创历史新高，集中度进一步提高。据平安证券研究所统计，2016年，全国商品房销量和销售面积分别增长35%和23%，创历史新高。就行业集中度而言，top 0销售额的市场份额从2015年末的17.1%上升至18.4%，而Top50销售额的市场份额从2015年末的32.1%上升至34.6%。第一梯队的万科、保利地产、金地和招商蛇口的年销售增长率分别为39.5%、36.3%、63%和29%。

在利润方面，近年来，随着行业的升温和一些转型房地产企业新业务的逐步贡献，2016年行业净利润增速明显回升。据平安证券研究所统计，2016年前三季度，房地产上市企业净利润同比增长28.6%。

房地产行业今年可能进入调整期

“从2016年全年的行业数据来看，商品房销售达到了历史最高水平。市场一直担心的行业财务状况得到全面改善，房地产企业的盈利能力也得到了很大提高。”东兴证券分析师表示，2017年，房地产行业将面临调控压力，行业将在调控下逐步稳定。

“这房子是用来居住的，不是用来投机的”。中央经济工作会议以此为基调，同时强调不仅要抑制房地产泡沫，还要防止大起大落。许多分析师预测，2017年房地产行业将进入调整期。

中国证券投资有限责任公司房地产研究团队表示，从其跟踪的重点城市的交易情况来看，市场监管的影响越来越明显。2016年12月，一、二、三线城市交易量连续三个月下降，一线城市和三线城市下降幅度有扩大趋势。展望2017年，中央政府要求建立房地产长效机制，确保房地产长期稳定发展。在一些热点城市资产价格仍居高不下的现状下，2017年持续调控的政策环境将继续深化，行业景气度下降将是大势所趋。预计2017年的年销售增长率将会下降。

东兴证券分析师认为，2017年可能会成为本轮房地产繁荣周期的转折点，但房地产行业并没有衰退，仍有巨大的发展空间。特别是在大城市即大都市区快速发展的背景下，稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产业开辟新的发展道路。虽然2016年可能是行业销售的高峰期，但2017年可能会成为房价的高点，行业整体规模有望在未来很长一段时间内保持在10万亿元以上。