“十三五”国土整治加速

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“十三五”期间，部分农村集体建设用地将用于发展乡村旅游、休闲产业、二次生产加工及其他相关的一、二、三产业融合。

农村集体建设用地市场准入有望进一步推进。

2月15日，在国土资源部召开的“十三五”规划新闻发布会上，国土资源部规划司司长庄绍勤透露，“十三五”规划要发挥“土地整治”的平台作用，推进美丽宜居村建设和新型城镇化发展，通过土地整治优化城乡建设用地布局，合理安排农业和农村工业用地。

“在控制农村建设用地总量、不占用基本农田的前提下，积极支持利用整治节约的建设用地发展农村新产业新业态。”庄少勤在上述新闻发布会上说。

据了解，“十三五”期间，全国将有序衔接城乡建设用地增减，优化城乡土地利用布局和结构，提高土地利用质量和效益，安排600万亩农村建设用地，整治600万亩低效城市用地。

《21世纪经济报道》记者了解到，“十三五”期间，部分农村集体建设用地将用于发展乡村旅游、休闲产业、二次生产加工等相关的一、二、三产业。

这意味着土地管理的法律法规应该相应地改变。此前，国家土地法规定只能建设国有土地。

农村集体土地的直接建设意味着十八大等相关文件提出的农村集体土地上市进程将加快。农村集体土地和国有土地有望进入市场。在同一个地方实现同一个价格，让农村集体和农民都能得到实惠。

这将使农村集体土地直接建造工厂进行工业生产，或直接建造相应的农家乐设施进行餐饮和住宿出租，增加土地供应，从而控制过高的土地交易成本。

中国社会科学院农村研究所研究员李国祥指出，农村集体土地不允许卖给城市居民，但可以出租。“然而，对于许多大城市来说，房价仍然很难大幅下跌，因为农村住房建设也需要规划审批。”李国祥说。

改造城镇600万亩低效土地

最近，国土资源部和中国发展和改革委员会发布了《国家土地整治规划(2016-2020)》(以下简称《规划》)。国土资源部规划司司长庄绍勤透露，“十三五”期间，全国共确保建设4亿亩，力争建设6亿亩高标准农田，其中通过土地整治建设了2.3-3.1亿亩。通过土地整治补充2000万亩耕地；通过农业土地整理，将改造约2亿亩中低等级耕地。

上述《规划》提出要实行最严格的节地制度，积极稳妥地推进城乡建设用地整理。有序衔接城乡建设用地增减，优化城乡土地利用布局和结构，提高土地利用质量和效益，安排600万亩农村建设用地，更新改造600万亩城市低效用地，推进单位国内生产总值建设用地减少20%。

《21世纪经济报道》记者了解到，土地整理的原因，特别是在农村地区，是不允许农村宅基地直接进入市场(只有集体内部交易)，造成大量闲置土地。

如果中国农村每户拥有300平方米的宅基地，约三分之一的宅基地闲置，据保守估计，中国约有200亿平方米，即约3000万亩土地闲置。

实施国有土地整治的好处是，在对宅基地和其他类型的建设用地进行整治后，其中许多可以被开垦为耕地，而其他的可以与城乡建设用地的增减挂钩。剩余建设可以促进农村第二、第三产业的建设，如物流、加工、旅游等相关产业。

中国人民大学土地与政策研究中心教授叶建平指出，过去只有国有土地才能进入建设用地市场。当时，农村土地在进入市场之前需要转化为国有土地。在改变其性质的过程中，农村地区和农民获得的收入减少，这扩大了城乡收入差距。

“这项政策最大的亮点是农村集体土地可以进入市场，但许多变化是不可预测的，因为它还没有完全放开。如小型房产，则不受法律保护。”

中央农村工作办公室副主任韩军指出，允许通过村庄整治和宅基地整理节约建设用地，支持农村休闲、旅游、养老等产业发展，支持农村第三产业股份和合资整合。但是，严禁非法开发房地产或修建私人俱乐部，以利用村庄改造和宅基地整理节省下来的建设用地。

国土资源部副部长赵龙最近指出，农村土地整治主要包括两个方面，一是农村居民点的综合整治，二是高标准农田的建设。

目前，中国有分散、混乱和空式的家庭。通过改造，农村地区的生活环境将得到改善，同时基础和公共设施服务将得到加强。

赵龙指出，宅基地是农民的基本福利制度。为了维护农民的生活条件和安全，国家将严格限制非集体经济成员之间的宅基地流转。

农村集体建设用地有望进入市场

李国祥指出，农村剩余建设用地用于土地整理可以发展一些产业，这些产业可以牺牲城市居民的利益来建设。然而，你不能随便开发房地产，因为开发任何行业都需要规划和审批。

此前，2017年2月5日发布的1号文件《中共中央国务院关于深化农业供给结构改革、加快培育农业和农村发展新动能的若干意见》指出，应鼓励农村集体经济组织成立农村旅游合作社或与社会资本联合开办农村旅游企业。鼓励地方政府规范电子商务产业园发展，完善全国农产品(000061，买)流通骨干网络，在优势农产品产地建设食品加工产业集群。

要发展这些产业，农村集体建设用地需要直接进入市场。

2013年11月12日，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，农村集体建设用地在符合规划和用途控制的前提下，允许出售、出租和入股，并以与国有土地同等的权利和价格进入市场。建立农村产权转让交易市场，促进农村产权转让交易公开、公平、规范运行。

中国土地科学学会国土资源部专家贾中基指出，现行政策意味着农村土地市场化已经开始。

“很多地方都要防止农村耕地转化为建设用地，因为市场化后的土地价值太大了。一亩粮的年收入超过1000元，盖房子的收入更大。”贾仲基说。

贾仲基认为，可能会有大量的小产权房以出租的形式出售，这些问题还有待解决。

《21世纪经济报道》记者获悉，农村集体土地进入市场仍需法律认可。因为现行的土地管理法仍然规定只能建设国有土地，而城市土地是国有的，农村土地是集体的。此外，农村集体土地直接发展第二、三产业，这也需要法律的认可。