美国楼市“冰火两重天”：二手房遭“抢购” 新房销量创新低

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美国出售的房屋

中国房地产市场在2016年经历了一轮飙升，美国房地产市场预计将在2017年迎来全面复苏。

根据2017年第一个月的数据，美国的房地产市场已经经历了两天。美国人正以10年来最快的速度抢购二手房，但新房却很冷，销售量已降至10个月来的最低点。

美国东部时间2月22日发布的美联储货币政策会议记录显示，美联储官员可能会考虑在3月份加息。不断上升的抵押贷款利率能抑制美国人购房的热情吗？

美国的二手房很抢手:销售额创下10年来的新高

美国全国房地产经纪人协会本月发布的一份报告显示，受就业市场改善和消费者信心增强的推动，1月份美国二手房销量升至近10年来的最高水平。1月份，经季节调整的美国房屋销售年增长率为3.3%，达到569万美元。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·陆云解释说，由于美国就业市场的持续改善，消费者信心自去年底以来一直在上升，美国大部分地区的二手房销售在1月份表现强劲。

尽管借款成本自去年秋季以来有所上升，但稳定的就业增长、适度的工资增长和消费者信心的上升带来了购房的良好需求。一些潜在买家可能会加快购买速度，以防未来抵押贷款利率进一步上升。由于市场上可供出售的房屋很少，一旦买家找到合适的房产，他们会在供需失衡的压力下迅速完成交易。

上个月，市场上房屋的销售周期只有50天，比去年同期的64天进一步缩短。强劲的需求推高了平均房价，与去年同期相比，上涨了7.1%，至228，900美元。

美国二手房已经成功去库存化

截至1月底，美国共有169万套住房，比上个月增长2.4%，比上年下降7.1%。美国各类旧房的平均售价为每套228，900美元，同比增长7.1%，连续59个月同比增长。

今年1月，美国市场只有169万套待售房屋，接近1999年有记录以来的最低水平。根据目前的销售速度，所有这些房子只能在3.6个月内售出，这相当于去年12月创下的纪录水平。在一个供需平衡的房地产市场，通常需要六个月左右的时间才能售罄。

美国房地产经纪人协会(nar)首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence yun)指出，现有房屋销量预计在2017年将增长2%，达到经济衰退以来的最高水平，即550万套。然而，这一数字低于美国今年3.3%和575万人的增长率。

房地产市场完全收复失地

房地产网站zillow在美国35个最大的大都市地区进行的一项调查显示，2016年美国房地产公司的总市值上升至29.6万亿美元，比去年增加了1.6万亿美元，增幅接近6%。

齐罗在报告中称，美国房地产市场已经收复了抵押贷款危机中的所有失地。2006年至2012年间，美国房地产市场蒸发了6.4万亿美元。

春季购买潮即将到来

经济学家指出，市场即将迎来春季购买潮，在此期间，需求通常超过供应，因此目前住房市场供应紧张可能进一步恶化。

摩根士丹利(Morgan Stanley)经济学家泰德威斯曼(Ted wieseman)认为，与美国家庭数量相比，住房供应的规模要比此前的历史低点好得多。随着市场迎来春夏销售旺季，目前的库存水平可能是一个更大的挑战。

泛神论宏观经济学首席经济学家伊恩·谢泼德森(Ian shepherdson)指出:我们对房地产市场的看法比几个月前稍微乐观一些，但我们不认为销售会继续增长。

如果美联储真的选择在3月份加息，抵押贷款利率将会上升，销售可能会受到限制。根据抵押贷款公司房地美的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率为4.15%。尽管利率在本月初有所下降，但仍远高于去年3.65%的平均水平。

大城市的高端房地产市场受到青睐

据美国房地产经纪人协会称，这一波购房潮大多集中在价格较高的房产上。与一年前相比，价格低于10万美元的房屋和公寓销售额下降了近10%。售价在10万至25万美元之间的房产销售额略有增加。而高价房产的销售增长了约20%。

在一些措施的帮助下，住房市场已经完全从2006年开始的萧条中复苏。然而，这种复苏带来了新的机遇。房地产经纪公司Redfin表示，在高需求地区，尤其是西海岸，房屋将在上市后一个月内被买家购买。

2016年，俄勒冈州波特兰市是美国所有大城市中人口增长最快的城市。波特兰在2016年上涨了13%，紧随其后的是西雅图和达拉斯。洛杉矶是美国最有价值的大都市，价值2.5万亿美元。

2017年1月，丹佛是增长最快的市场，买家只花了23天就买下了该地区上市的房子，比一年前的43天要短得多。西雅图是26天内第二快的城市，其次是27天内的奥克兰。

由于新业主购买家具和电器，往往会在装修和户外设备上花更多的钱，房屋销售的普及也应有助于促进经济增长。此外，它还将促进装饰行业的发展，这将有助于更新老化的财产，并为整个经济带来更多的建筑工作。

新房销售疲软:10月份创下新低

与繁荣的二手房市场相比，美国的新房销售很冷淡。12月份美国新房销售总额的年度化数据弱于预期，为10个月来的最低水平。由于长期因素，房地产市场出现了短缺。

美国新屋销售趋势(2015年1月至2016年12月)

根据美国商务部(doc)1月26日(星期四)的报告，美国12月份新房销售下降10.4%，至536，000套，低于预期的588，000套，为10个月来的最低水平，此前美国房屋销售连续三个月强劲增长。

该数据由美国商务部发布，新房销售数据在销售类别中占有重要地位，直接反映了房地产市场的繁荣。

路透社(Reuters)分析了美国新房销售数据，称12月份，新房销售在连续三个月强劲增长后跌至10个月低点，就业市场接近或达到充分就业，这往往支撑了住房需求。然而，由于长期因素，12月份房地产市场出现短缺，供应量降至17年来的最低水平。另一方面，经济学家认为，目前的需求不受抵押贷款利率上升的影响，以这种速度清理库存只需要5.8个月，这是自2015年9月以来最快的速度。