三四线城市房地产重新火热 房企表现如何？

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最近，四线城市的房地产市场正走出一股“小洋春”热潮，哪些因素成为这股热潮背后最重要的驱动力？房地产企业的表现如何？。

除了除夕夜和春节晚会等传统活动外，另一个话题也成为了讨论的热点，那就是四线城市的房价飙升。近年来，一线城市飙升的房价一直是公众关注的焦点。然而，与许多人认为四线城市的房地产市场低迷不同，这些城市的房地产市场似乎正在悄然升温。

2017年，全国房地产销售额达到13.37万亿元，占国内生产总值的16.3%，比2015年增长3.62个百分点。

在这些城市中，一线城市的市场由于受到严格的调控而相对降温，二线城市在一波又一波的快速发展后纷纷走上限购之路。与此同时，三四线城市的快速发展势头逐渐开始吸引人们的注意力。

那么，为什么四线城市的房价会上涨呢？人们从哪里有钱买房子？哪些房地产企业从中受益？三四线城市的房地产企业有什么计划？这种增长趋势能持续多久？最近，《投资者》的记者研究了相关数据，以便对这些问题给出一些答案。

拉动去库存的效果显而易见

与全国相比，2017年四线城市的房地产市场表现如何？

易居企业集团首席执行官丁祖昱在2018年初表示:“2017年房地产市场的市场结构发生了很大变化:2017年第一季度，一线城市的成交面积占5.2%，二线城市占34.7%，三四线城市占60.1%。截至2017年9月，一线城市的营业额占2.4%，二线城市的营业额下降至30.9%，而三线城市的营业额则有所上升。”

根据克尔的数据，仅在2017年上半年，三、四级房地产市场的交易面积就占全国商品房交易面积的75%，比去年增加了13个百分点。

因此，总体而言，2017年，疲软的二线和三线四线城市继续依次上升，并继续为全国房地产市场“添柴添料”。

回顾三、四线楼市盲目扩张，楼市库存成了大问题，一些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此，自2015年11月以来，中央政府提出了房地产去库存化战略。那么，就去库存化效应而言，四线城市的房地产市场表现如何？

据国家统计局统计，2017年底，全国商品房销售面积为5.8923亿平方米，同比下降15.3%，其中住宅销售面积同比下降25.1%。根据易居研究所发布的《2017-2018年全国房地产市场报告》，截至2017年底，中国商品房拆建周期接近2012年的低水平。

虽然整体库存情况已大大缓解，但不同城市的去库存情况仍有很大不同。从行业角度看，四线城市的房地产存量分为区域结构和产品结构。

由于过去盲目发展，一些四线城市的去库存化压力仍然比较大。例如，据媒体报道，安徽省金寨县房管局局长郝兵表示，当地政府补贴了该县的购房款，但该县的商品房库存仍然很高，仍面临销售放缓的困难。

四线城市的一些房地产市场从库存过剩转向房价上涨，然后调控房价。大约在2016年，全国100多个城市集中推出了包括住房补贴、减税和其他形式的储蓄政策。自2017年以来，镇江、江苏、嘉兴、浙江和芜湖、安徽三个四线城市取消了“购房补贴”政策；东营、聊城、潍坊、柳州、广西、芜湖、安徽等城市也加入了限购限价行列。

一些城市也在2018年春节前后加强了监管。2月11日，海南省三亚市下发文件，要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东省淄博市出台了房地产调控政策，建议部分地区实行价格限制和转让限制。

在未来，制定政策和精确的监管将变得越来越重要。

三、四线房企“攻城战”

三四线房地产市场日益升温，那么房地产企业又如何呢？这是什么意思？这对他们的布局计划有什么影响？它会受益更多吗？如果它受益，哪些房地产企业是大赢家？

首先，就销售面积而言，2017年的销售面积主要由四线城市贡献。就本地产业而言，一线城市(主要是北方、广州和深圳)的交易面积比例自2016年以来一直在持续下降，从5%降至2.2%。二线城市的销售额也在下降。据易居统计，32个二线城市的住房销售面积比例从36%下降到31%，而只有三个四线城市的销售面积比例持续上升。600个三四线城市的销售面积比例从60%上升到了67%的历史高点。

其次，在整体销售方面，根据房地产咨询公司易居中国发布的《2017年中国住宅销售报告》，碧桂园(港股02007)、万科和恒大位列前三，今年销售额超过5000亿元。2016年，他们仅超过3000亿元，每个家庭在一年内增长了60%以上。2017年，中国十大房地产公司的销售额总计3.2万亿元，比2016年增加了1万亿元。在这些成就中，实力较弱的二、三线四线城市贡献最大，而在严格的政策控制下，热门的一、二线城市的交易规模明显缩小。根据中国指数研究院的数据，2017年，二、三线四线城市500亿美元代表性企业的绩效贡献分别占61.2%和18.2%，比2016年分别提高了5.4和1个百分点，一线城市下降了6.3个百分点。

其中哪三个四层城市最受欢迎？根据克里监测，佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。是三大最受青睐的四层城市50强房地产企业。

对于具体的房地产企业来说，2017年房地产企业销售冠军碧桂园一直在四线城市广泛分布，并从本轮市场中受益匪浅。根据2017年上半年的报告，该公司超过60%的合同销售额来自四线城市，达到近2000亿元。该公司最大的房屋销售合同来自镇江句容、城关、兰州和沈阳玉红。

然而，一些投资者也提出了疑问。根据中国指数研究院的数据，四线城市的绩效贡献率占500亿美元企业绩效的18.2%，二线城市的绩效贡献率占61.2%。这是否意味着房地产市场仍然主要依赖二线城市赚钱？这些二线城市包括热门的二线城市吗？哪些是较弱的二线城市？虽然三四线房地产市场活跃，但毛利率如何？据业内人士透露，根据多家大型房企披露的数据，一二线城市的项目毛利率明显高于四线城市。这些问题值得深入研究。

走陆地，向第三和第四条线倾斜

除了销售链的终端因素，从土地收购的角度来看，四线城市的房地产企业的业绩如何？

根据中国指数研究院的数据，2017年，50家有代表性的房企用地总量高达22420.3亿元，同比增长74.4%；征地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，征地平均底价为7778.4元/平方米，同比下降19.1%。

从征地结构来看，大型房地产企业征地的重心正在向三四线城市下沉。去年，三四线城市50家代表性房地产企业的征地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%。据嘉里数据，2018年第一个月，在新增土地面积销售金额前50名的房企中，三四线城市占55%。

就土地成本而言，房地产企业仍然很大。根据中国指数研究院的数据，2017年碧桂园的征地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒约为1319亿元，中国海外房地产约为1152亿元。

这五家房地产企业的征地金额均超过了1000亿元的门槛，总计8421亿元，占统计样本中50家有代表性的房地产企业的33.2%。同时，2017年房地产企业销售额排名前十，碧桂园、万科、恒大位列前三。

从这个角度来看，尽管融资渠道变窄，资本成本增加，但许多住房企业仍在相当迅速地收购土地。

这种情况的原因是什么？一些专家认为，这与土地收购成本降低的趋势相反。虽然土地储备的价值在本次结算中不会反映在be的销售中，但它将成为公司未来两三年甚至更长时间业绩的支撑。将土地推向市场，土地的成本更低，人们囤积的越多，未来获胜的机会就越大，这往往是房地产企业在角落里赶超的决定性方式。

然而，尽管房地产企业在“攻城战”中非常抢手，但他们对混凝土建筑和征地后新建房屋并不感兴趣。一些专家认为，这是因为尽管三、四线房地产市场一度火爆，但在房地产监管收紧、房地产库存高企的背景下，房地产开发商仍对房地产市场持悲观态度。即使自2015年以来，房地产行业的数量和价格都有所上升，因此住房企业拥有相对充裕的资金。为了竞争，他们必须继续扩张和收购土地，这样房地产的土地收购和新的建筑面积将会增加(如果他们不在一年内开始建设，他们将不得不支付20%的闲置费)，但建筑面积一直保持稳定的数据来看。专家认为，建筑面积是稳定的，征地和新建筑面积正在上升，这表明房地产企业只是加快了投资链条的高端，而不是更积极地建造更多的房子。房地产企业对未来房地产市场的长期预期持悲观态度，希望在三线销售好的时候能快速消化库存。

改革计划刺激需求

随着房地产市场的兴起和三、四线房地产企业的涌入，许多人可能会想:四线城市经济相对不发达，对外国人口的吸引力有限。本轮房价上涨是如何形成的？这其中有一个非常重要的因素，那就是近年来政府大力支持的棚改计划。

所谓棚户区改造是改善贫困居民生活条件的一个非常重要的手段。棚户区的范围主要包括四类:城市棚户区、国有工矿(包括煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房，其中大部分通常被称为城市中的村庄。

自2005年棚改政策首次提出以来，我国棚改工程越来越热。从2005年到2007年，它率先在东北三省大规模推行棚改，让200多万居民搬进新居。从2008年到2012年，重建了1260万套工棚。从2013年到2014年，共更换了820万套新工棚

2015年6月，国务院提出了棚改三年规划，计划从2015年到2017年启动1800万套新棚改。截至2016年底，中国已开始在各种棚户区改造3287万套住房，面积超过5000万平方米。2017年，计划启动600万套新棚，2017年5月，国务院再次提出解决棚改问题的三年规划，计划2018-2020年启动1500万套新棚改。2017年底，计划在2018年新开580万个棚子，比预期多80万个。那么工棚改革政策是如何具体提升三线和四线的价格的呢？最初，在工棚改革的过程中，有两个非常重要的政策，即psl和工棚改革的货币化。Psl是指商业银行从中央银行抵押优质债券和其他资产获得贷款，然后发放给棚改居民。2016年5月，基金规模为6459亿元，到2017年12月，基金规模已增至26876亿元。

棚改货币化意味着危房改造中出现了大量拆迁，有必要对居民进行安置。以前的模式是拆除房屋并将其归还给房屋。工棚货币化意味着拆除房屋，政府直接给被拆迁的家庭寄钱，然后去城镇购买自己的房子。

这两项政策的实施，也意味着棚改区的大量居民收到了中央银行间接发放的资金，极大地刺激了当地的市场需求，同时也卖出了大量的存量房屋，这实际上是四线城市去库存的一个重要手段。

近年来，棚户货币化安置得到了大力推广。2014年，这一比例仅为9%，但2016年进一步跃升至48.5%，2017年达到50%。根据该计划，2018年至2020年，货币化安置率将达到60%。

此外，对棚改的补贴也很强。据媒体报道，在2017年年中温州提出的棚改补贴政策下，补偿增加了30%-50%。

在中国所有棚改区中，87%属于三个四线城市区。那些在三四线城市获得大量拆迁补偿的人已经成为房地产需求大幅增长的重要推动者。

相关数据显示，2014年至2016年，商品房库存分别为3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房总销售面积的3.2%、12%和16%。2017年，该棚子被转换为货币安置，库存超过3亿平方米，推动销售约21%。

2017年棚改货币化安置比例分别为50%、60%和70%时，库存将分别减少2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米，商品房销售面积将分别增加0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。

然而，工棚货币化对销售的影响更大，但对房地产投资的影响较小。2017年，拆迁安置房投资占当年房地产总投资的比例不到2.5%，2016年不到3.3%。

从这个角度来看，对于投资者来说，他们家乡的房价在2018年是否会飙升，取决于他们所在省政府发布的新的住房改革计划和央行的私人部门贷款的增长。例如，2018年，山东省棚改计划最高，达到69.9万套。在山东的城市中，日照的棚改力度最大，达到8.6万套。此外，新疆棚改的力度也不小。浙江省计划在2018年翻新237，000套工棚，其中温州占40%，92，815套。这些城市的房价在2018年会有怎样的表现？这些城市的更多住宅企业将如何表现？对上市房地产企业的股价有什么影响？这值得投资者更多关注。

三线和四线房地产市场的温度能持续多久？

除了在房改过程中刺激需求之外，还有什么其他原因导致了三四线楼市升温和房价上涨？

首先，新增的城市人口需要在城市中定居并购买自己的住房，而四线城市所在地区的城市化率通常有较大的增长空.数据显示，中部地区的城市化率为50%-60%，而西部地区的城市化率为30%-50%，仍有0/的较大增长。其次，从人口流动性的角度来看，一些地区的人口开始回归，由于大城市的房价紧缩，许多外出打工的人开始选择回家买自己的房子。从人口流动趋势来看，中西部地区的安微、广西和四川人口已开始大规模回流。此外，城市间的流动性也在增加，向省内和发达城市的流动趋势也在增加。根据国家卫生和计划生育委员会发布的《2017年中国流动人口发展报告》，在过去六年里，该省的跨城市流动人口比例有所增加。

此外，随着投资支持和人口聚集，每个城市往往会进入不同的扩张阶段，如中心区的迁移和升级以及高档住宅区的建设。这也吸引了许多居民升级他们的住房，从而刺激了房地产市场。

然而，房价和三四线房地产市场的火爆程度还能持续多久？你能在后续行动中得到更多的支持吗？这也是许多投资者关心的问题。据有关专家测算，城镇居民购房支出占其收支平衡的比例，得出截至2017年上半年，居民购房负担率达到83%，即80%以上的收支平衡用于购房。当地房价是短命还是支撑，与当地居民收支平衡能否改善和行业盈利能力密切相关。此外，工棚改革政策会在2020年后放缓吗？棚改基金什么时候可以发放？这也是一个值得关注的重要因素。