深圳住房制度迎重大调整：保障房占六成

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最近，中国许多城市都掀起了一场“抢人”的战争。深圳对高层次人才实施了更多的优惠政策。符合条件的高层次人才可以在一定时间内申请相应面积标准的免租房；全日制工作满5年以上且符合条件的，可按优惠政策购买人才住房或申请住房产权。

从1998年房改开始，深圳乃至中国的房地产业已经一路飞奔了20年。6月5日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》，广泛征求了社会各界的意见。本轮房改“新政”充满了干货，并不乏创新措施。

住房系统

欢迎来到“第二次改革”

《征求意见稿》明确提出，深圳市将着力为不同收入水平的居民和专业人士建立多层次、差异化、全覆盖的住房供应和保障体系，并计划将住房分为三类:市场商品住房、政策支持住房和公共租赁住房。到2035年，新增各类住房170万套，其中人才住房、商品住宅和公共租赁住房不低于100万套。也就是说，从2018年起，新增的人才住宅用地、住房和公共租赁住房的比例将不低于60%，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

其中，人才住房侧重于合格人才的供应，可以出租和出售。建筑面积主要小于90平方米，租赁价格约为市场价格的60%；住房型商品房的重点是供应本市户籍居民中符合收入和财产限制条件的标准。它可以出租出售，主要是出售。建筑面积小于70平方米，租赁价格为市场价格的50%左右；公共租赁住房的建筑面积主要为30-60平方米，租金约为市场价格的30%。贫困人口和低收入家庭的租金为公共租赁住房租金的10%。

《征求意见稿》也提出了许多创新，包括户籍家庭在租房和购房时将合理划定收入和财产界限，并首次提出通过等待、抽签和抽签等公开透明的方式确定租房和售房对象。深圳市住房和城乡建设局表示，由于深圳户籍政策的变化和人口的持续净流入，有必要合理界定基本住房保障对象和住房型商品房供应对象的收入和财产限额标准。目前，公共租赁住房和住房型商品房的申请条件中没有收入资产线，这在一定程度上使得急需保障的中低收入家庭的住房困难无法及时得到解决。此外，合理确定收入和财产限额标准有利于住房保障工作的精细化和可持续发展，设定收入和财产限额也是国内外城市的普遍做法。

《征求意见稿》还提出了几项新的机制，包括第一项建议，即在一定期限内，对已售出的人才住房和房型商品房实行封闭流通，购房人自购房之日起已缴纳15年的社会保障费，或年满60岁且已购买10年的住房，符合条件的，可申请全额产权，并按一定比例缴纳增值收益。在封闭流通期内，因市场购买商品房等其他法律原因或自身原因需要转让的，可转让给符合购买条件的其他对象，或由政府按规定回购。

值得注意的是，最近，中国许多城市都掀起了一场“抢人”的战争。深圳对高层次人才实施了更多的优惠政策。符合条件的高层次人才可以在一定时间内申请相应面积标准的免租房；全日制工作满5年以上且符合条件的，可按优惠政策购买人才住房或申请住房产权。

那么，建设相关住房的土地在哪里？目前，深圳已合理规划和布局了空房，进一步增加了住房用地供应，并计划新盘活35平方公里的土地，用于建设各类住房。根据《征求意见稿》，从2018年起，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房用地比例将保证不低于60%，新增住宅用地中“只租不卖”的比例将有所提高。此外，还包括振兴现有土地，加大棚户区改造力度，促进经济适用住房的开发和建设，如经批准的闲置土地、社会存量土地、不完善的土地收购(转让)程序以及土地收购和归还；利用商品房用地、城市更新和工业园区建设保障性住房。值得注意的是，《征求意见稿》提出要开展城际合作，实施粤港澳大湾区战略，推进大都市区城际住房合作机制的建立，结合轨道交通和产业布局，在林深地区开发建设保障性住房。

长期住房机制已经浮出水面

深圳市住建局表示，将继续坚持房地产调控的态度，严格执行各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

在官方问答中，征求意见稿中提出的住房发展目标公布后，对房价会有什么影响？相关答案是，市场上商品房价格的波动是由多种因素决定的。《征求意见稿》的一个重要目的是，坚持以住房供应面结构改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，构建多主体供应、多渠道保障、不同收入水平的居民、专业人士等各类群体的住房供应保障体系。同时，《征求意见稿》明确提出要坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投机性投资需求。这些政策的实施将进一步促进房地产市场的稳定健康发展。

可以说，《征求意见稿》将“住房问题”和“房价问题”从严格监管削减到“房改”，住房长效机制逐渐浮出水面。有人认为住房的民生属性居首位，经济属性居次。政府应该着手解决的是老百姓的住房问题(603883，医疗单位)。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，《征求意见稿》反映了深圳在租赁市场的发展决心，也可以理解为租赁市场系统化发展的工作机制，对租赁市场的整体发展和提速起到了积极作用，是“制度建设”理念下的较好发展模式。对于一些房屋，规定了限制流通的概念，类似于北京的共有产权房屋的概念。限制流通的目的是为了保证人才的稳定，防止这种房子被炒作。

然而，深圳市房地产中介协会行业研究部主任徐枫表示，就政策本身而言，经济适用房和住房都应纳入经济适用房体系，这是业内的共识。人才房是否应该纳入社会住房体系是有争议的。人才应该由市场来鉴别，而不是由政府来鉴别，人才通常比更多的人更有能力买房。

米德兰地产全国研究中心主任何倩如表示，从房地产行业的角度来看，政府住房目标的确立有利于房地产市场的稳定发展，逐步构建高端市场、中端支撑、低端保障的住房体系，再加上宏观调控政策的保驾护航，深圳房地产市场有望在较长时间内保持稳定的发展态势。从民生的角度来看，房地产市场的稳步发展将有效缓解高房价带来的焦虑，增加居民的幸福感。即使是刚毕业努力工作的学生也不会因为高房价和高租金而被挤出城市，这将增加城市的吸引力，确保经济的统一发展。