三亚挂牌今年起拍总价最高的宅地，开启自贸港高端住宅新时代

近日，三亚土地市场迎来重大动作，于11月中旬连续挂牌两宗住宅用地，总面积超122亩，起拍总价接近24亿元，土地出让开始提速。其中，11月16日挂牌的三亚湾地块尤为引人注目，其起拍总价超20亿元，成为三亚今年起拍总价最高的单宗地块，有望为自贸港的高端住宅市场带来新的发展机遇。

一、地块信息

（一）抱坡地块

11月15日，三亚挂牌了一宗位于抱坡片区的住宅用地，面积为22亩。该地块的出让为三亚土地市场的热身，预示着接下来的重磅地块即将登场。

抱坡地块信息

（二）三亚湾地块（HP02-03-05B）

11月16日，三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块正式挂牌，其使用权面积为66615.24平方米，约100亩，土地性质为二类城镇住宅用地（市场化商品住房），容积率≤2.20，可建设面积达146553㎡。该地块的起拍总价为202037.3614万元，折合起拍楼面价13785.9元/㎡。在海坡板块，这一楼面价相对较为合理。今年6月，海坡板块的HP04-06-10地块在经过激烈竞拍后，成交楼面价达16918元/㎡，若加上开发要求的配建费用，综合楼面价更是高达20441元/平米。

HP02-03-05B地块现场航拍

三亚湾地块信息

二、配建要求

与此前一些地块较高的配建金额相比，此次HP02-03-05B地块的配建要求相对简单，主要有以下三个方面：

• 社区便民综合服务中心 需配建一处建筑面积2980㎡的社区便民综合服务中心，为居民提供便利的生活服务设施。 • 养老服务设施

根据《海南省养老服务条例》的规定，该地块应按照人均用地不少于0.1平方米、每百户不低于30平方米的标准配套建设养老服务设施，且单处用房建筑面积不得少于300平方米，以满足老年人的养老需求。

• 新城支路

该宗地竞得人需无偿配建三亚湾新城城市更新项目（一期）子单元红线范围内“新城支路”规划段。该道路呈南北走向，用地面积约12.04亩，道路全长约300米（以实际数据为准），红线宽度为24米，建设费用不低于1284万元，以完善区域的交通网络。

三、竞买条件

此次挂牌的HP02-03-05B地块对竞买人设定了较高的门槛。竞买人或其关联企业须为《财富》杂志世界500强或中国房地产百强企业或省、市属国有企业。此外，竞买人还须提交天涯区人民政府批准的城市更新项目实施主体认定文件，这一条件在一定程度上锁定了竞买人的范围。

四、地块稀缺资源与高端规划，开启三亚湾豪宅新时代

一、地块优势凸显，稀缺资源引人瞩目

HP02-03-05B地块位于三亚市天涯区中心城区桶井村，具有显著的地理位置优势。项目南侧紧邻新城路，距离三亚凤凰机场仅0.4公里，距离凤凰互通3.7公里，交通极为便利，为未来居民的出行和区域的发展提供了有力支撑。

项目区位图（来源：三亚自规局）

从航拍画面能清晰看到，这幅地块左手揽三亚湾海景，右手抱桃源河景，更紧邻规划体育用地，相当于“海、河、园”三重资源buff叠满。三亚湾作为主城核心的成熟湾区，如此近海的区域，早已没有大面积留白地块，这种多景观+成熟配套的组合，可谓是“含着金钥匙出生”。

地块周边航拍

（二）价格标杆树立，利润空间可观

20.2亿元的挂牌价，刷新了2025年海南土拍纪录，单价领先海棠湾一大截。对比之下，方大海棠湾103亩宅地成交价9亿元，131亩宅地成交价11.5亿元，保利海棠湾仁境104亩宅混商用地成交价13.3亿元，中交海棠湾124亩地成交价11.6亿元。这一价格不仅显示出该地块的高含金量，更凸显了三亚湾的土地价值和利润率远超预期。该地块1.37万/㎡的楼面价，对比三亚湾2.1万/㎡的历史楼面价峰值，成本优势肉眼可见。而当前三亚湾新房售价普遍在3.5万-5万/㎡，意味着只要产品在线，利润空间相当可观。此外，该地块为净地，开发范围不涉及村民征收，拿地后能快速启动建设，省去大量前期麻烦。

（三）规划参数精妙，打造舒适高端社区

该地块的规划参数更是为“顶豪”量身定制。66615㎡（约100亩）规模，建筑面积约16.65万㎡，足够打造完整的高端社区配套，避免小地块的局促感。容积率2.2，低于三亚湾宅地平均2.5的水平，居住舒适度更高。限高60米，规划为20层左右的小高层，区别于此前80米限高的高层产品，不仅符合“好房子”的最新标准，更能最大化保障每户的景观视野。

（四）区位优势显著，未来价值潜力巨大

从区位来看，该地块的“圈层属性”已被周边配套锁定。东西两侧是鲁能三亚湾高尔夫1期、2期纯墅区，南侧距海直线距离约250米，紧邻三亚湾一线五星级酒店带，对面的万嘉戴维斯酒店还在翻新升级。出则享酒店集群的热闹，入则拥墅区的静谧，这种氛围正是顶豪客群最看重的“升级版的度假感”。更绝的是，三亚新机场也在如火如荼预启动阶段。未来，凤凰机场或许有搬迁或者改他用的可能，那这块地的价值简直不可估量。可以预见，三亚湾未来几乎不再有这样的优质地块出让。

综上所述，三亚湾HP02-03-05B地块的意义早已超越一块普通的宅地。从价格到价值，它大有成为封关前夜三亚湾的价值锚点的意味。这或许将是该地块的开发商与城市共成长的契机。12月17日，让我们拭目以待，谁将拿下这张自贸港的“黄金入场券”。