聚焦一二线城市 深圳控股推进国企合作

本篇文章2675字，读完约7分钟

[摘要]4月21日，深圳控股(香港股票00604)有限公司(0604.hk，以下简称“深圳控股”)宣布，计划通过公开上市出售5家间接全资子公司的全部股份和股东债权，总上市价格约为56.5亿元。

4月21日，深圳控股有限公司(0604.hk，以下简称“深圳控股”)宣布，计划通过公开上市出售五家间接全资子公司的全部股份和股东债权，总上市价格约为56.5亿元。“潜在销售复合公司应对三个四线城市项目和优化土地储备结构的发展战略，并能实现资产增值，这将对公司的财务状况产生积极影响。”

“一、二、三、四五线城市全部被解雇”显然不适用于深圳这个国有企业。在区域发展方面，深圳控股需要做出权衡。

一方面，剥离第三条和第四条线的低效资产集中在第一条和第二条线上；另一方面，深圳控股也希望与国有企业合作，获取其潜在资源。深圳控股副总裁董芳向《时代周刊》记者表示，深圳控股与广电、公交集团、报业集团的合作正在密切推进，双方已签署相关战略合作协议，包括正在进行的土地规划。

在母公司资产注入方面，深交所董事长鲁花在2016年业绩会议上对《泰晤士报》记者表示:“我们有一个长期计划。该计划的实施与否取决于成熟土地企业的进度。我们将力争在今年下半年或明年上半年完成一个项目。”

剥离低效资产

“深圳项目比例将进一步提高到80%，加快四线城市6个总建筑面积约430万平方米低效用地的退出和处置。”在2016年4月12日举行的2016年未来战略会议上，深圳控股这样说。

“现在，一线和二线城市的监管非常严格，三线和四线也有复苏的迹象。这是否意味着我们应该改变既定的战略？”在深圳控股2016年业绩发布会上，鲁花重申:“管理层研究决定后，我们仍坚持原来确定的重点深圳和重点一、二线城市。”

在剥离三、四线项目的背后，低利润是最直接的原因。

管理层表示，2015年，深圳项目的平均毛利率约为49.6%，而其他一线城市的平均毛利率约为39.8%。在理想情况下，三、四线项目的毛利率可能只有10%以上。根据深圳控股2016年年报，深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市约为36.1%，二线城市约为31.8%，三线城市仅约为11%。

“该公司在深圳不做毛利率超过50%的项目，但确实做了。第三，四线城市的毛利率只能超过10%。为什么？”深证控股首席运营官朱国强直言不讳地表示。

2016年1月，深圳控股与河源政府相关部门达成协议，将河源塞纳湾约62万平方米的未开发土地返还给当地政府。管理层表示，接下来，公司计划继续推进处置台州、三水、姜堰、常州和马鞍山项目。

2017年4月21日，深圳控股宣布拟通过公开上市出售5家间接全资子公司的全部股份和股东债权，总上市价格约为56.5亿元。

《时代周刊》记者从公告中了解到，上述五家公司分别在江苏泰州和佛山三水有项目，未开发土地合同面积为100.47万平方米。其中，三水房地产、三水投资、三水酒店三家公司的总上市价格为28.15亿元(其中股权约为2.99亿元；股东债权约25.17亿元人民币)；彭几资产管理公司股权上市底价为26.04亿元(含股权约11.41亿元；股东债权约14.63亿元)。向鹏公司股权上市底价为2.29亿元(含股权约1171万元；股东的债权约为2.17亿元)。

《时代周刊》记者了解到，三水地产总资产约为21.01亿元人民币，负债约为24.03亿元人民币。三水投资公司总资产约1.14亿元，负债约9400万元。三水宾馆总资产1.87亿元，负债1.67亿元。彭几总资产约14.55亿元，负债约15.59亿元。向鹏公司总资产约2.27亿元，负债约2.21亿元。

深圳控股表示，目前三水有三家项目公司共同拥有佛山市三水区的一个项目。项目地块规划为低密度住宅用地和商业服务用地，其中未开发用地1073亩，已开发未售别墅139套(建筑面积64900平方米)。彭几资产拥有江苏省泰州市周山河新城“上林苑”项目，该项目为商住用地，其中约275亩为未开发用地。向鹏公司在泰州市姜堰区拥有一处住宅用地，占地159亩。

待注入的母公司资产

一方面，它有选择地退出了四线城市，另一方面，深圳控股明确表示，深圳仍然是公司的根深蒂固的领域的重点，它也希望通过包括深圳巴士集团和深圳报业集团在内的几个国有企业的战略合作，获得其潜在的资源。

2016年，深圳控股的母公司深野集团宣布与深圳广播电视集团签署战略合作协议，并就后者在福田、南山和罗湖龙华的潜在项目的合作开发达成意向。不足为奇的是，上述战略合作项目将移交给深圳控股统一运营。

深圳控股作为深野集团的核心上市公司平台，自2013年以来，已先后赢得多个位于深圳一线城市的优质项目。

2013年1月23日，深圳控股以人民币41.5亿元的价格收购了神野集团旗下科之谷项目100%的股权。算上目标公司所承担的债务和20亿元的未付地价，土地总成本约为96亿元。

在2013年中期业绩会议上，朱国强表示，在未来两到三年内，母公司深野集团将逐步将其所有深圳土地注入深圳控股。注资后，深圳控股在深圳的土地储备将占到30%以上。2015年，深圳控股深圳项目平均毛利率高达49.6%，2016年平均毛利率约为49.9%

2016年3月15日，深圳控股以人民币19.14亿元(约22.64亿港元)完成了对母公司深圳东陵项目95%股权的收购。通过此次资产注入，深圳控股在深圳的土地储备总建筑面积达到306万平方米，容积率达到210万平方米，深圳土地储备比例提高到25%。截至2016年12月31日，深圳高盈利项目约占77%。

根据计划，深野集团投资深圳控股的资产约为500万平方米。然而，由于资产注入程序的复杂性，其进展仍然缓慢。

“资产注入非常复杂，公司一直在遵循程序，积极推动剩余资产的早期注入。”一位要求匿名的深圳控股内部人士告诉《时代周刊》记者，“这也是公司的既定战略。”

在2016年中期业绩会议上，针对《时代周刊》记者提出的母公司深野集团向上市公司注入剩余资产是否有具体时间表，具体包括哪些项目的问题，深圳控股执行董事兼副总裁刘冲表示，母公司的资源具体包括沙河项目、光明新区项目、平山农地项目和南京项目。

“这些项目必须具备注资的基本条件，也就是说，它们必须获得土地证书。例如，沙河项目规模很大，价值很高，公司目前正在考虑其发展模式。此外，平山农业土地项目隶属于农业科学组。一旦相关程序完成，深圳控股拥有优先购买权。”刘冲告诉《时代周刊》，上述项目的总建筑面积预计将达到150万至200万平方米。