后“郝建民时代”的中海：广积粮、缓称王

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【摘要】2016年12月，中海集团在重庆、武汉、佛山、南昌、苏州、厦门等城市收购了9块土地，占地面积约245万平方米。

2月14日，中海集团旗下子公司北京安泰兴业房地产有限公司以5.6亿元的价格，获得出[2016]234号(净)地块土地使用权42，165.35平方米。2月16日，中海中标苏地2016-WG-84，总价3.52亿元，总面积15047.7平方米。

新管理层上任后，曾经压制土地市场的中海，正在逐步改变其征地模式。在这一变化的背后，前房地产航母不断被万科、恒大、碧桂园(港股02007)等企业超越，差距正在拉大。

“2016年，已经有三家房地产企业销售额超过3000亿元。与此相比，我们确实落后了。”中海地产董事长肖骁在内部会议上表示，中海地产的发展方向是“一流的规模、最强的盈利能力、最好的品牌价值和最高的国际化程度”，这也是公司的目标。

为此，中国海运必须迎接挑战。据媒体报道，在2017年的内部年度总结会上，中海集团首席执行官严建国要求公司尽一切努力确保2017年的销售和利润增长。根据区域划分，2017年中海区域公司的目标销售合同排序如下:华南336.4亿元，华东328亿元，华北292.4亿元，华北192亿元，西部166.5亿元。根据这些城市的情况，中国海运必须在4个一线城市实现年销售额超过300亿元，在17个地区公司实现年销售额超过100亿元。

改革的号角已经吹响，对于郝建民的继任者来说，重现前房地产航母的辉煌并不容易。

两个月内花263亿元买地

在担任董事长兼首席执行官的三年时间里，以郝建民为首的中海集团通过并购中国建设银行和中信银行，收购了4000多万平方米的优质土地。他的梦想是带领具有“最赚钱的房地产企业”光环的中海集团，在2020年达到4000亿元，实现规模的“量变”。

然而，麦格理(Macquarie)发表的一份研究报告指出，如果没有大规模的并购，中海集团要在2020年实现4000亿元的签约销售目标并不容易，因为集团的土地储备相对较少，无法支撑集团未来三年的增长。

不可否认，对利润的过度依赖和对土地成本的苛刻要求，使得中国海运在土地问题上一直采取谨慎的策略。根据中国海运年报，2013年，中国海运在内地16个城市新增23块土地，总建筑面积1203万平方米(权益面积1160万平方米)。在随后的两年中，中海新增的土地在2014年减少到904万平方米(权益面积为860万平方米)，在2015年减少到596万平方米(权益面积为591万平方米)。

2016年上半年，中海再次将征地支出进行了承包，每年仅在济南、香港、南昌和长春购买了4块土地，总建筑面积228万平方米，征地总额99亿港元。

一些不愿透露姓名的中海集团内部人士向《泰晤士报》记者解释说，2016年上半年土地收购量减少的主要原因是，与中信泰富的整合最早可能在今年完成，届时资产组合注入后，将为中海集团提供大量优质土地资源。然而，从2016年1月至11月，中国海运仅以210亿元的价格收购了长春、宁波和南昌约200万平方米的土地。

为了解决上述问题，在郝建民于2016年11月“闪电辞职”后，新航管理层将上市土地收购投资纳入对区域公司的考核指标，要求区域公司密切跟踪土地市场，保持投资连续性。

2016年12月，中海集团在重庆、武汉、佛山、南昌、苏州、厦门等城市收购了9块土地，占地面积约245万平方米，土地收购应付对价约为人民币174亿元。于2017年1月，本公司及其附属公司收购哈尔滨、东莞、武汉及Xi安的四块土地，总建筑面积约为1，331，800平方米。本集团就相关土地收购应付的代价约为人民币88.56亿元。

两个月的成本接近263亿元，远远超过了中海集团2016年前11个月的土地收购总支出。

2017年2月14日，中海集团旗下子公司北京安泰兴业房地产有限公司以5.6亿元的价格获得出[2016]234号(净)地块，土地使用权面积为42，165.35平方米。2月16日，中海中标苏地2016-WG-84，总价3.52亿元，总面积15047.7平方米。

从数据中不难看出，中海在公开市场上明显加快了土地收购和储备扩张的速度。不过，肖骁也提醒，中海不会为了买地而买地，也不会为了规模而拿几千亿或几万亿的土地。“我们希望建立一个在非公开市场上获得土地的组织和机制。”

再利用阚洪波:它设定了四天一层的建设速度

在增加土地支出的同时，新管理层计划重振商业部门。

据悉，严建国回国后的紧急部署是在内部提出“巩固和提升传统住宅区的市场份额和产业地位”，同时也必须提升商业地产的开发和运营能力，尝试新的商业业态，确保长期可持续发展。

这个想法的形成使得曾经被告知离职的阚洪波得到了重用。2016年12月9日，中海商业服务股份有限公司资产管理品牌——cooc在深圳发布。业内人士认为，这是中国海运重振商业的新开端。

在新闻发布会上，《时代周刊》记者会见了刚刚辞去中海地产董事职务的简洪波。他看上去心情很好，上任后与中海的商业伙伴代表一一握手。《时代周刊》记者从中海获悉，简洪波目前的职位是中国海外发展(香港股票0688)有限公司副总裁兼中海地产业务发展有限公司董事长..

阚洪波辞去中国海外房地产董事职务的原因尚不清楚。不过，从严建国重启商业版图的愿望来看，这样的人员部署可能有利于阚洪波投入更多精力拓展商业领域。

数据显示，53岁的阚洪波于1995年加入中国海运，拥有约26年的建筑工程管理经验。2012年，中国海外房地产业务发展有限公司在深圳成立，简洪波开始担任董事长。郝建民时代，中海集团由区域管理模式转变为总部集中的垂直管理模式，并分别成立了销售公司、工程公司和房地产运营公司，其中康洪波主管工程公司。

在中海，阚洪波是一个典型的“理论+实践学派”。据《时代周刊》记者报道，在中国海外房地产的一次培训会议上，阚洪波以“从职业生涯看项目经理”为题，向新员工宣讲工程线路等知识。在58页的培训会议ppt中，阚洪波直言不讳地表示，他喜欢批判吸收。“在中国没有人能当店主。我们必须带兵作战。”

让高层官员更感兴趣的是，阚洪波在工程建设方面确实有自己的优势。菅直人在担任中国海外房地产天津公司总经理期间，曾创下“四天一层”的施工速度，这在天津以前是没有先例的。

阚洪波表示，该公司将香港的合同管理模式与国内资源模式有机结合。它使我们能够在一个有限的空房间内有序地研磨每个过程。“我把第二栋楼作为整个项目中的一个部分，这样它就可以作为一个整体进行同步。在每层楼的两个流动部分，墙板是分开的，只是为了实现水的平衡流动，每天一个部分，一层楼四天。”

这与严建国提出的公司要重视工程质量，夺回“中国船舶工程”的旗帜不谋而合。严建国指出，要加强进度控制，对开工、开工、竣工等主要节点的延误负责，坚持成本领先和差异化战略并举的竞争战略。