宁波富达江湾城项目计提减值逾10亿 4地块仍待开发

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每一个记者唐杰每一个编辑赵桥

最近，宁波富达(600724，咨询股)(600724，sh)披露了业绩预亏公告，公司预计2017年亏损约8.39亿元，2016年盈利1.27亿元。业绩预亏的主要原因是约14亿元的减值准备。该公司的巨额亏损也引起了资本市场的强烈关注，并引起了上海证券交易所的询问。

宁波富达详细公布了宁海桃园路项目、维拉镇三期项目和江湾城项目的预计预提金额。其中，江湾城项目存货跌价准备高达10.1亿元。据了解，江湾城项目于2010年被宁波富达的全资子公司宁波城头房地产有限公司以近30亿元的总价收购。由8块土地组成，尚有4块土地待开发，已开发的江湾市二期的去开发情况不容乐观。

宁波富达证券代表石在接受《全国商报》采访时表示:“江湾市处于非常有利的位置，但整个项目建设周期太长。三年计划加上开发建设已经远远超过了黄金行业8~12个月的发展周期。该项目上市后，遇到了商住政策改革和限购政策，使项目进展缓慢。”史也坦言，“我们把握市场趋势的能力确实比较弱。”

江湾城项目减值准备为10.1亿元

1月18日，宁波富达披露公司预计2017年亏损约8.39亿元，扣除非经常性损益后亏损8.56亿元。业绩预亏的主要原因是约14亿元的减值准备。

公告称，经过减值测试后，宁波富达需要为宁海桃园路项目计提存货跌价准备3.5亿元，为江湾城项目计提存货跌价准备10.1亿元，为维拉项目计提存货跌价准备4000万元，存货跌价准备总额约为14亿元，影响2017年上市公司股东应占净利润约13.1亿元。同时，公司表示，公司与万科联合开发的“依云县”项目经营状况好于预期，存货跌价准备转回产生的投资收益约为3.4亿元。

宁波富达的这一业绩预测也引起了上海证券交易所的关注。上海证券交易所发出询价信，要求宁波富达详细列出预计应计金额、原因、减值测试的计算过程、使用的主要数据和来源等。

关于江湾城项目，国家商报记者查询了相关信息，发现该项目由宁波海曙城头房地产有限公司开发，宁波海曙城头房地产有限公司是宁波城头房地产有限公司的全资子公司，共有8块土地，分阶段实施。建筑类型是住宅和商业金融，其中约三分之二是商业金融。到目前为止，宁波银丰路2-8#、2-9#、2-10#和宁波银丰路2-6#尚未开发。

宁波富达宣布，由于规划和设计原因，分别于2013年12月、2014年3月和2016年1月获得2-13#、2-14#~15#地块和2-12#建筑施工许可证。项目总销售面积为363，100平方米，其中住宅建筑122，600平方米，商业写字楼240，500平方米。截至2017年底，签约住宅面积为7.08万平方米，未售出住宅面积为5.18万平方米，商务办公面积为24.05万平方米。

也就是说，宁波富达在三年后获得了第一个开发地块的建筑施工许可证。除了自身的规划原因，宁波富达认为，商住政策改革和限购对商住项目有影响。

据公开信息，2016年4月1日，宁波市发布了《关于深化住房制度改革，促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，指出在不改变土地使用性质、容积率、土地出让协议等必要规划条件的前提下，允许对不符合市场需求的产品类型和住房单元进行调整。宁波富达在公告中表示，计划将商业和金融用地用于开发商的住房。

然而，2017年4月23日，宁波限制购买和限制贷款的政策出台；2017年10月1日，限购政策升级，抵押贷款政策继续收紧。宁波富达在公告中表示，随着商品房的住宅特性被赶走，商品房的市场预期明显降低。

开发项目的发展缓慢

早些时候，该公司秘书室的一位人士告诉《国家商报》，江湾市的住宅项目销售情况良好，二期的价格已经达到4万元/平方米。但在2017年下半年，由于限购等因素的影响，销售速度下降，而其他商业金融项目的剥蚀率较低，项目征地时间过长，各项费用较高，仍可能影响未来的业绩。

近日，记者作为购房者走访了宁波江湾城项目。记者从江湾市售楼处了解到，上述一期工程已基本售罄。据营销人员介绍，二期工程平均售价约为36000元/平方米，位置好的楼层接近40000元/平方米。

据了解，该项目的第二阶段将于2016年底开始，但目前的去化学情况并不令人满意。根据宁波市房管局下属的中国宁波住宅与房地产网的官方网站，江湾市2-14#和2-15#项目共有208套可售住宅，其中92套已经售出，约占44%。

记者在售楼处看到了15-2#楼剩余可选房屋的宣传图。当记者表示希望作为买家拍下整栋房子的照片时，他遭到工作人员的拒绝，与此同时，保安人员包围了他，记者停止了拍摄。

江湾城项目位于海曙区的核心，距离宁波火车站只有一个汽车站。整个项目靠近奉化河，从望江可以看到高层住宅楼，周围交通便利。那么，江湾市的项目开发和销售为什么不能令人满意呢？石说:“江湾市在规划上已经占用了三年时间，错过了进入市场的最佳时机。其次，商业用地在整个江湾市项目中的比重过高。该公司缺乏产品结构和设计，并受到商业和住宅政策的影响。监管政策的影响导致江湾市失去了一些客户。”

南塘金茂大厦横跨银丰路，面向江湾市，由中国金茂开发。现在，南塘金茂大厦的住宅项目已经售罄，售楼处的工作人员告诉记者，售楼处只有六七套服务式公寓出售。

二手房中介告诉记者，南塘金茂大厦二手房均价为3万元/平方米，装修精美，送货上门，室内采用恒温供氧系统。这也是一条高端产品路线，住宅区也是一个140多平方米的大公寓，只有一条街远。与南塘金茂大厦相比，江湾市3.6万~ 4万元/平方米的均价要高得多。

值得一提的是，南塘金茂大厦在一个合理的工期内完工，之后中国金茂继续在宁波市场扩张。根据公司年报，2015年，中国金茂在宁波又买了一块地，项目名称为宁波江东金茂大厦。该项目于2016年7月首次开业，实现销售业绩10.1亿元。

当时，江湾市在征地6年后，于2016年1月取得了2-12#地块的建筑施工许可证。到目前为止，整个项目的8个地块中有4个仍在建设中。当被问及这部分土地今后何时开发时，石表示，“已开发项目的市场接受度仍然不高，今后的项目不能再犯错。目前还没有具体的计划。”

编辑朱昱