龙头房企冲击万亿销售 地产行业集中度快速提升

本篇文章683字，读完约2分钟

有业内人士预测，随着行业集中度从5000亿元加快到1万多亿元，房地产龙头企业规模跨越数个数量级的时间将大大缩短。在现有的规模优势下，强者总是强者，落后者很难在弯道上超越。目前，M&A房地产业正在逐步告别前期以征地为主的扩张阶段。不仅收购数量在增加，而且涉及的地理范围和业务范围也远远超出了以前的一般框架。

⊙记者朱楠○编辑孙芳

今年以来，房地产行业持续走强，尤其是领先的房地产公司，吸引了各种基金的关注，许多地产股创出新高。原因是，2017年是房地产行业集中度真正开始快速上升的一年，各种资源被汇集到领先的房地产企业手中。未来，房地产企业的规模将得到跨越式的提升，一些房地产巨头已经提出了在2018年实现万亿销售的目标。在规模优势下，领先的房地产企业将控制更多的土地，提高其内在价值。此外，许多房地产企业将迎来2018年高地价项目的结算高峰，这将有助于房地产企业业绩的不断释放。

水龙头的尺寸将增加几个数量级

据记者了解，近期各大房企正在召开年度工作会议，四大房企内部提出了2018年“保本8000亿元、赶万亿元”的销售目标。2010年以来，万科成为第一家年销售额超过1000亿元的房地产企业。到2017年，三大“碧恒湾”突破5000亿元的销售大关，从1000亿元到5000亿元用了7年时间。有业内人士预测，随着行业集中度从5000亿元加快到1万多亿元，房地产龙头企业规模跨越数个数量级的时间将大大缩短。

根据嘉里房地产研究中心的数据，截至2017年底，共有17家房地产企业的销售规模达到1000亿元。前十大房企占据了近四分之一的市场份额，集中度比2016年底提高了5.7个百分点；前200名的市场份额已经达到62.3%。2018年，市场集中度有望加快，领先房地产企业的优势将更加明显。据估计，今年前四名房地产企业的总销售额预计将达到3万亿元，前10名房地产企业的市场份额预计将达到35%，前30名房地产企业预计将占市场的一半。

在行业集中度快速提升的过程中，各级市场资源通过招投标、拍卖挂牌、并购等渠道迅速汇集到领先的房地产企业。广发证券房地产行业首席分析师乐家栋(000776)认为，在现有的规模优势下，强者永远是强者，落后者在角落里难以超越。“为了实现弯道超车，我们必须在适当的时候提高杠杆率。高杠杆意味着高成本，消化高成本不可避免地需要一个房价上涨的氛围。目前的政策环境显然不具备这一条件。”他认为。

住房企业并购的边际扩张

一方面，在低库存的背景下，企业很难获得低成本的土地；另一方面，在去杠杆化的政策环境下，企业融资扩张的渠道减少，难度加大。大多数中小型住房企业都在挣扎求生，只能等待大型住房企业的并购。根据明远房地产研究所的最新数据，2017年前三季度，国内房地产并购总额超过900亿美元(约5902亿元人民币)。考虑到并购和项目交易统计相对滞后，行业预测2017年房地产并购规模将超过6000亿元，创历史新高。未来，房地产企业之间的并购将会更加频繁，甚至会出现前100名的房地产企业。

领先的房地产企业可以控制更多的土地资源。因为市场相信“今天的土壤储备就是明天的规模”，那些拥有大量高质量土壤储备的住宅企业正享受着估值的快速增长。因此，一些销售规模超过500亿元的第二梯队房企也加快了并购步伐，力争成为领先的房企。从2017年房企新增土地储备情况来看，除了占主导地位的企业外，那些城市布局合理、融资空间大的空二线领军企业也有望以优质土地储备带动增长，实现加速发展。

值得注意的是，目前，M&A在房地产行业中仍以M&A的征地项目为主，其仍处于扩张房屋企业规模的野蛮成长阶段。然而，自2017年以来，该行业的并购已显示出“深化”的迹象。典型案例如万科收购普洛斯、融创和R&F收购万达旅游酒店项目等。，跨地区和跨业务线的并购有所增加。

“不仅数量越来越大，而且收购涉及的地理范围和业务范围也远远突破了以往的常规。”一位知情人士指出，边际扩张反映出开发商的并购不仅仅是为了扩大规模，还希望在业务深度方向获得更多机会。

大量高溢价项目被结转

同时，在2018年、2015年和2016年，房价飙升带来的收入也将进入集中结算期。据上海证券交易所统计，截至今年1月25日，共有43家a股上市房地产企业发布业绩预测。其中，29家净利润同比增长，占67%；在增加前的房地产企业中，多达16家的净利润超过100%的增加前上限。例如，新城控股(601155，诊断)预计公司2017年净利润同比增长60%至100%；阳光城市(000671)预计同比增长62.2%，至103.2%。

一些业内分析人士认为，由于前期结转了大量高溢价项目，住房企业的盈利能力将会提高。行业集中度的快速提高和业绩的加速发布将有助于行业领导者跨越周期，带来利润的稳定性和可持续性。

此外，房地产调控政策趋于精确，房地产市场调控进入分类调控和城市政策的新阶段。东方证券(600958)首席房地产分析师朱进认为，放宽结算条件或为人才购房敞开大门，将明显增加潜在买家，有利于房地产企业未来的销售。更重要的是它释放的信号意义。各城市将根据自身情况制定合理的政策，确保房地产市场稳定健康发展。