寻找盈利新出口：开发商掘金养老地产

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【摘要】恒大健康集团董事长谭朝辉介绍，恒大健康谷围绕全年龄段健康管理，打造护理、长乐、康怡、亲子四大园区，提供852个设施和867项综合健康管理服务。

《时代周刊》记者蔡颖

“什么是好生活？先买房子，然后回家看电视，在电视上放映我们的电影，在万达城玩。”融创中国董事长孙宏斌表示，房地产下半年对中国人来说是美好的生活。

在白银时代，房企正在逐步脱离开发商的单一角色，转型城市配套服务提供商，将触角延伸到生活、购物、教育、医疗、养老等领域，试图建立一个终身服务的产品体系。

新的轨道从这里开始。如果上半年的房地产行业是基于规模理论，但在下半年，城市运营商的转型和多元化经营体系的建设将成为取胜的关键突破口。在这种背景下，许多房地产企业已经从专业化转向多元化。

老龄化社会产生的“银发经济”促使住宅企业将养老地产作为多元化经营的重要组成部分。经过摸索，万科、保利、招商局蛇口(001979)等企业的养老产业布局已初具规模。

当帷幕拉开时，在这个充满风险的创新领域，谁能尽快脱颖而出？

养老地产的布局逻辑

养老地产是一个极具潜力的市场。根据联合国的数据，到2025年，中国60岁以上的老人将超过3亿，到2050年，这个数字将达到5亿。

潜力背后有巨大的商机。根据国家老龄办公室的《中国养老产业规划》报告，到2030年，中国养老服务市场的总产值将超过10万亿元。

2017年的良好政策环境也将保护养老地产的发展。中国共产党第十九次全国代表大会报告明确指出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝、敬老的政策体系和社会环境，推进医疗与护理相结合，加快老龄事业和产业发展。

中国的大型健康产业正在蓬勃发展，蛇口的投资促进利用了这一政策。其在大健康领域的首个养老项目——广州番禺国际康复护理中心，于2月2日正式开业。

据悉，招商高丽兹养老服务有限公司成立于2015年。它是由招商局蛇口与法国高黎兹欧洲医疗机构联合成立的高端养老机构运营服务公司。目前，它已经在广州和深圳开始试运行。

此外，招商局蛇口和招商局仁和人寿还将在养老领域进行深度生产和整合，将保险和医疗结合起来，大力发展医疗行业业务。

行业大鳄的商业趋势具有显著意义。恒大和万科继续增加养老地产业务，恒大在内部成立了健康产业集团。它涵盖了许多商业领域，如健康地产、国际医院、社区医疗保健、医疗美容和抗衰老。

2017年12月14日，健康产业集团的首个产品——健康谷正式亮相。恒大健康集团董事长谭朝辉介绍，恒大健康谷率先推出护理园、长乐园、康怡园、亲子园四个园区，在852个设施类型中提供867项综合健康管理服务。

健康也是万科完整服务链的重要组成部分。早在2010年，万科就开始试水养老业务；2014年，万科在北京、青岛和杭州举办了多个养老项目。

今年1月10日，由万科和北京企业联合运营的二级现代化综合康复医院广西康复医院正式开业，向医疗护理一体化迈出了重要一步。北京万科在养老地产布局上有更大的目标和抱负。在未来两到三年内，其养老金业务将占据北京市场的第一位。

万科在北方地区的养老业务发展最为迅速，先后进入北京、天津、济南、青岛等城市。目前，万科在全国有80多个养老项目。

华润置地长期布局老年产业，“老年大健康产业”成为其重要的战略发展方向之一。它专注于四个主要领域的13种服务产品:养老服务、养老房地产、养老技术和养老金融。2017年，华润置地加强了医院相关战略合作。2017年3月，华润置地东北区与辽宁省秋瑾医院正式签署战略合作协议，在沈阳市中心建设首个高端养老综合体。同年9月，与华润集团旗下的凤凰医疗签订了战略合作协议，3个月后，与深圳龙城医院就深圳龙城医疗卫生城签订了战略合作协议。这一系列行动使华润置地将医疗保健的结合探索到了一个更高的层次。

养老地产增长困难

在住宅企业的多元化经营探索中，与长期租赁公寓的蓬勃发展相比，养老地产的发展相对谨慎。

从目前的情况来看，虽然市场上大多数房地产企业都在积极布局老年房地产业务，但大多数都只是在尝试。只有万科和远洋进行了大规模的布局，老年房地产终于演变成了巨头之间的竞争游戏。

“养老地产不好。”曾参与广州某房地产企业养老地产管理的相关员工表示，养老地产是一块诱人的蛋糕，开发商擅长的快速周转发展模式不适合养老业务。

其次，很难找到一个可行的盈利模式。虽然产品不错，但价格高得超出了普通人的承受能力，每月的成本高达数万元。虽然市场潜力巨大，但目前市场上的养老业务大多针对高端市场，受众范围狭窄，缺乏通用的养老地产产品。

北京万科养老金主管表示，养老金行业的商业化只能是一个利基市场。

最后，养老地产的回报周期长，面临长期经营等带来的财务压力。集中在建设用地上，在养老需求集中的一线城市，地价高，拓宽融资渠道刻不容缓。

随着近期政府政策的利好，中国养老地产的前景逐渐明朗。

2017年8月，财政部等三部委联合发布《关于以ppp模式支持养老服务业发展的实施意见》，要求地方政府通过授权经营、土地入股和投资补贴等方式支持养老项目，允许社会资本支持符合要求的医院、卫生院、养老院及配套设施等经营性项目建设，提高项目综合盈利能力。

9月，河北省出台相关政策，探索允许营利性养老、教育等社会机构以有偿土地、设施等财产进行抵押融资。

此外，政府和企业探索合作养老模式，共同建设ppp养老项目。

2016年底，万科绥远嘉树与深圳市福田区民政局签署了福田区福利中心ppp试点项目协议。2017年初，万科正式接管福利中心，接收原运营服务团队，成为深圳首家公共养老机构ppp试点项目。

目前，这种探索还没有大规模推广，养老地产业务对房企融资的贡献几乎可以忽略不计，未来的路还很长。