李宇嘉：从春节返乡置业新趋势看今年三四线楼市前景

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李玉佳

2017年，在一、二线城市下滑的情况下，全国房地产市场交易量创下新高。600多个四线城市贡献最大，它们在全国房地产市场中的比重从2016年的60%上升到67.4%。从这个角度来看，2017年可以说是四线城市的“楼市年”。去年春节期间，当提交人回到家乡(中国西北的一个三线城市)时，他在回家买房子之前目睹了这一盛况。

2018年，由于棚改的货币化比例下降，国家对居民和杠杆的严格限制，以及需求透支和租赁分流，业内人士对三四线楼市普遍不太乐观。在"不放松"调控热楼市的背景下，如果三四线楼市也下滑，2018年全国楼市将出现大幅回调。

对于四线城市来说，春节无疑已经成为当地房地产市场的一个重要机遇，因为人们已经储蓄了一年时间，大规模的返乡。今年春节期间，虽然笔者没有回家，但从与父母、亲友的交流以及朋友圈反映的情况来看，三、四线楼市的返乡潮并没有迅速退去。

过去，每当我问起家乡的巨大变化，我的亲戚朋友们经常会谈到谁的孩子考上了大学，谁在外面做生意赚钱等等，但现在谈论最多的是谁在城里买了房子。

过去，当农村人赚钱时，他们经常在村子里建一栋三层楼的房子，然后购买耐用消费品，比如皮卡车，这显示了他们的生活水平。很少有人去城里买房子。近年来，随着城乡之间通过道路、电缆、通讯和物流网络的高效连接，农村居民到城市看病可以得到“新型农村合作医疗”和“新型农村保险”的支持。随着消费的升级，城市中的购房人数也开始迅速上升。在大城市周围的三四线城市或我家乡的三四线城市买房是个不错的选择。

春节前，安居克发布的《2017-2018年返乡报告》显示，大城市有59%的受访者愿意回家买自己的房子。其中，34%的受访者选择回家是因为他们在工作的城市买不起房子或购房受到限制，33%的受访者希望改善老人和孩子的生活条件，23%的受访者希望将来在家乡的发展中有立足之地，只有10%的受访者希望为自己的闲钱找到出路，即投资。

这意味着，居者有其屋的主流不是投资需求，而是主要基于购买第一套房的需求。2017年，Epp大数据与移动运营商合作，筛选买家。结果发现，四线城市中54.1%的购买者来自三线和四线的当地居民，15.7%和28.3%分别来自一线和二线城市；购房年龄主要为36~45岁和46~55岁，分别占31.2%和38.5%。这意味着，在城市买房的人群中，在大城市工作的人回家是主流，而主要的驱动力是结婚生子，父母为在城市工作的孩子买房。

安居克的报告还显示，超过一半的返乡人口超过30岁，单身人口比例仅为19%。在劳动人口中，80%来自四线城市和周边城镇，但近70%在一线和二线城市工作。这也表明，一旦进入婚育期，大城市的农民工和从业人员都有强烈的购房需求，并在城市“扎根”。

目前，全国1.7亿农民工中，70%集中在前30名城市，60%的家庭迁移，70%在城市工作2~3年；大城市的大部分就业者都是年轻的大学生。近年来，由于大城市房价上涨，人们普遍倾向于在城市定居或准备下一份工作或退休，回家创业，振兴农村，将传统产业从沿海地区转移到内陆地区。

根据国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》，由于城乡统筹发展和传统产业的内迁，国家加大了扶贫开发、转移支付和基础设施建设力度。然而，正在成为大城市主导产业的服务业在吸纳老年农民工就业方面灵活性较低，农民工越来越倾向于在本地工作。2010年至2016年，农民工规模增长率分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，农民工占农民工总数的比重也从2011年的62.8%下降至2016年的60.1%。2016年，东部地区农民工(1.596亿人)比上年减少48万人，中部、西部和东北地区农民工分别增加147万人、275万人和45万人。

因此，考虑到农民工返乡的趋势，以及他们对城市生活的长期适应和一定的积蓄，这将成为保持三、四线楼市人气的重要力量。同时，在防范风险、防止楼市大起大落和泡沫“软着陆”的宏观主题下，大城市的高房价仍将持续一段时间。基于许多需求，如结婚生子，成为一个财产所有者，表明自己在城市的稳固立足点，防止货币贬值等。，大城市的就业人口选择在四线城市购房，这也将保持一定的规模。

今年1月，尽管调控政策收紧，按揭贷款收紧，三、四号线房地产市场继续保持高位，占三、四号线项目比重较大的龙头房企表现更为抢眼，表明新一轮居者有其屋开始。预计2月份的数据将更加乐观。

作者认为，即使2018年三、四季度的房地产市场不再像2017年那样火爆，但仍将保持高位。更重要的是，四线城市房价的上涨肯定会促进房屋所有权，但更大的力量来自农民工、所辖村镇的居民或村民、大城市的就业人员等。他们要求分享城市化红利和结束浮动的呼声越来越高。这种趋势一旦上升，就很难停止，这与房价的涨跌有关，但不是特别大。

此外，国家强调“租购并举”，意在让新市民(农民工和大学毕业生)体面地租房，在城市定居，但并不排除他们买房的需求，而是“先租后买”，量力而行，逐步消费，这也将确保三、四级房地产市场的健康发展。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱