千万不要以为未来房价会大涨

本篇文章1255字，读完约3分钟

尽管去年以来的房地产调控对房地产开发投资产生了很大影响，但数据显示，房地产企业的投资步伐并没有放缓。根据国家统计局近日发布的数据，一季度全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比一、二月份高0.5个百分点，达到三年来的新高。

我们认为，第一季度房地产投资超出预期主要有三个原因:第一，在2017年房企取得历史上最好的销售业绩后，库存不足，所以今年第一季度大中型房企主动补充库存，加快了投资步伐。一些地方政府阻止房企囤积居奇，不愿出售，并严格要求房企加快投资启动进程。此外，在过去的两年里，房地产企业已经尝到了三四线城市布局的甜头。为了稳定业绩，今年，三四线城市的投资步伐已经加快。数据显示，第一季度，300个城市的土地出让金总额同比增长近40%，各行各市季度总收入均超过去年，尤其是三、四行。最后，建筑和安装成本正在上升。今年前两个月，全国房地产开发投资增长9.9%，同比大幅反弹。对于这一现象，我们认为，虽然第一季度的数字显示建筑面积的增长率明显下降，但水泥和钢材的成本自去年以来一直在上升，这使得开发投资的成本上升，然后会在房地产投资增长率的数据中反映出来。

如今，对于房地产投资的增长率有不同的看法。大多数房地产企业对四线城市未来的房地产市场持乐观态度，认为三、四线城市由于“去库存化”放松了房地产调控，今年正好利用了这个投资机会。然而，一些学者认为，三四线城市房地产投资的两位数增长难以长期维持，投资者应谨慎投资。我们对三四线城市的高投资增长率不乐观有三个原因:

首先，四线城市房地产企业的销售能力下降，资金回笼更加困难。2017年，去库存化取得了显著成效，1亿平方米的库存从6.9亿平方米减少到5.8亿平方米。第一季度，这一数字进一步降至5.7亿以上。一旦四线城市的工棚货币化安置结束，房地产热将会像悬崖一样迅速下降。

此外，四线城市的去库存化已经完成，后续的房地产调控将进一步收紧。根据易居研究院发布的报告，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.3712亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降8.7%。其中，75个城市的库存规模低于去年同期，100个城市的总库存规模相当于2013年3月。

最后，金融去杠杆化和风险控制将进一步抑制投机性房地产基金进入市场。现在，除了提高首付比例，银行也相应提高了按揭利率。从去年同期的15%的贴现率，逐步提高到基准利率的15-20%。自2017年底以来，银行业的抵押贷款利率已经连续五年上升，未来空还会有一定的上升。降低杠杆率已成为住宅行业的一种趋势。正因为如此，开发商增加四线城市的开发投资是不言而喻的，因为四线城市的人口流入很少。

第一季度，房地产投资增长远远超出市场预期，达到三年来的新高。这并不意味着房地产业将再次开始虚假繁荣，而只是表明在房地产调控严格的背景下，房地产企业今年和明年在三线城市取得了最后的成功！但是，我们认为三四线城市的投资风险很高，所以不要认为投资三四线城市总能给房地产企业带来收获和好运。