租购并举，人才强国，全国首单公共人才租赁住房类REITs花落深圳

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2018年5月9日，深圳证券交易所批准了《深圳创业投资住房集团人才租赁住房专项资产支持计划》(以下简称《深圳创业投资人才租赁住房专项计划》或该产品)，这是中国首个以公共租赁住房为标的资产的房地产投资信托产品，保存期为200亿元。

产品结构:第一批公租房人才租赁住房的reits分析

据了解，深圳创业投资人才结算专项计划由深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司(以下简称深圳创业投资房地产)作为总协调人和基金管理人，深圳创业投资人才结算集团有限公司(以下简称安珠集团)作为原股东发起设立。货架发行申请总规模200亿元。标的资产均为深圳市住房保障部门统一配置、安珠集团管理的人才租赁房。预计它将覆盖深圳数千间套房。原股权持有人安珠集团是由深交所国有资产监督管理委员会以1000亿元人民币注资设立的具有政策和功能的国有独资公司。负责深圳人才公寓的投资、建设和运营管理，是深圳人才安居乐业的平台。

该产品依托深圳的人才住宅政策，投资目标区位优势明显，配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，租金分配目标包括优秀人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中、初级人才及其他各级人才。该产品期限为19年，分为优先证券、中间证券和二级证券，其中优先证券和中间证券评级为aaa级，发行后将在深圳证券交易所上市转让。

产品优势:公租房领域的新突破

多年来，有关部门已经发布了许多鼓励发行公租房房地产投资信托产品的文章。然而，在监管机构多年的鼓励和金融机构多年的尝试下，很难找到突破上述困境的有效解决方案，导致公租房reits的推出总是姗姗来迟。

深圳创业投资的住房人才专项计划是交易所公租房领域的首个资产证券化产品(尤其是reits产品)，首次创下200亿元规模的新纪录，表明公租房领域拥有巨大的资产储备，具有持续发行的潜力。

本产品采用货架配送模式，一次审批，分阶段配送。安珠集团的储备资产和为人才筹集的资金可以通过直接发行reits产品来实现。在产品退出方式上，产品选择了空退出公募reits，而条款设计和退出定价充分考虑了公募reits的退出。

深圳创业投资地产充分结合人才租赁房的收入属性，进行了结构化的层级设计，优化了交易结构。首次将基金管理和积极投资reits产品的功能相匹配，并充分设计了投资目标、退出方式等方面的可扩展性，为进一步对接资本市场、构建人才租赁房可持续发展模式奠定了基础。深圳创业投资地产总经理罗小明先生表示:在资产选择方面，我们和安珠集团选择了位于深圳核心地段的高品质公寓。虽然人才租赁房的租金水平低于市场型公寓，但此类物业租户强大的支付能力和上市住房保障部门统一的租金分配制度可以保证此类物业现金流的高度稳定性。同时，高素质人才的聚集也可以促进周边配套业务的升级和发展，如协同运作，带来产品综合现金流的增长预期，为空未来对接公募reits留下操作空间。

reits产品的困境与前景:建立促进reits发展的长效机制

目前，像公租房这样的经济适用房普遍缺乏市场化的运作体系。在包括reits在内的金融创新在全国大力推进的背景下，有必要建立保障性住房运营发展的长效机制，构建一个完整的金融运行闭环，最终通过reits公开发行上市，增强保障性住房相关资产组合的投资吸引力，以满足reits公开发行的市场化上市条件。

罗小明表示，目前，公寓行业普遍面临着房产估价高、租售比低的问题。然而，在投资的过程中，我们也看到，许多二房东模式可以有很强的投资价值。因此，建议监管机构考虑将租赁权、收益权和经营权纳入未来公募reits可投资的底层资产，以提高产品的投资价值。同时，它也可以解决在大量政府项目的土地分配下的振兴困境。与此同时，为了鼓励长期基金的进入，抑制短期投机，我们可以考虑进一步降低长期基金和符合条件的养老金账户的税率。至于不动产投资信托重组期间的税收，许多原始权利持有人希望实现一部分，但持有大部分。然而，目前，只要进行重组，他们将面临所有税收问题，特别是所得税。我希望主管部门能考虑推迟征收未实现税。

据了解，推出公开发行房地产投资信托基金是政府近期工作的重点。中国许多部委和监管机构已出台相关政策文件，多次鼓励金融工具服务实体经济，通过资产证券化盘活企业现有资产，稳步推进reits试点，支持和规范资产证券化业务健康发展。包括基础设施和公共服务资产在内的四类资产被认为是公开发行的reits的首选资产。

深圳实践:以金融创新支撑民生发展揭开新篇章

今年是改革开放40周年。深圳作为中国第一个经济特区，在过去的40年里取得了令人瞩目的成就。作为国家改革和发展的前沿城市，创新是深圳的基因，人才是深圳发展的基石。据了解，为大力推进人才安居工程，建设人才集聚城市，深圳自2011年起率先将人才群体纳入全国住房保障体系。《深圳市住房保障发展第十三个五年规划》明确提出，“十三五”期间将新建30万套人才住房，解决人才的后顾之忧，真正来的是深圳人。

安珠集团是深圳市人才住房的专业代理机构。目前，住房筹集工作主要通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式进行。然而，由于深圳土地资源稀缺等因素的瓶颈，人才租赁房的持续建设和筹集迫切需要各种创新的方式和手段，包括财力的支持。

罗小明先生说:深交所与安珠集团合作开展了此次资产证券化合作。经过充分的产品示范，也得到了深圳市委、市政府及相关主管部门的大力支持。我们希望将创新的金融工具房地产投资信托基金(reits)结合起来，以匹配人才住房的特点，并帮助公共租赁住房和其他经济适用房特许经营商探索通过嫁接资本市场来振兴资产和筹集住房的新途径。我相信这将为如何利用资本市场引导社会资本参与民生保障打开一扇窗，也将更好地解释房地产投资信托基金作为除房地产投资之外的金融产品的多重效应。